Časté otázky

1. Kto musí podať žiadosť?

Žiadosť o zápis do zoznamu správcov bytových domov musí podať každá fyzická osoba podnikateľ alebo právnická osoba, ktorá má záujem vykonávať správu bytových domov za účelom zisku. Podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sa bytovým domom rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Žiadosť o zápis do zoznamu správcov musí podať aj osoba, ktorá spravuje budovy podľa prvej vety § 24 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z., t. j. budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty.

2. Vzťahujú sa podmienky tohto zákona aj na predsedov spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov?

Nie. Zákon o správcoch bytových domov sa nevzťahuje na predsedov spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov ani na spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Fungovanie spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov je naďalej upravené v zákone Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý je v gescii Ministerstva financií Slovenskej republiky.

3. Dokedy musí správca podať žiadosť?

Podmienky pre zápis do zoznamu správcov bytových domov je potrebné splniť do 31. 12. 2017. To znamená, že správca, ktorý ma záujem spravovať byty aj po tomto dátume, má povinnosť byť zapísaný najneskôr k 31.12.2017, pričom po doručení úplnej žiadosti má ministerstvo 15 dní na zapísanie správcu do zoznamu správcov a na vydanie osvedčenia o zapísaní. Túto lehotu treba vziať na vedomie pri podávaní žiadosti o zápis do zoznamu.

4. Dokedy môžem vykonávať činnosť bez zápisu do zoznamu správcov bytových domov?

Podľa § 32e ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. zmluvy o výkone správy účinné pred 1. 1. 2018 uzatvorené správcom, ktorý nebude k 1. 1. 2018 zapísaný v zozname správcov, zanikajú najneskôr k 30. 6. 2018. Do tohto dátumu môže osoba vykonávať správu bytových domov na základe už účinných zmlúv a má povinnosť oznámiť vlastníkom tieto skutočnosti najmenej 60 dní pred zánikom zmlúv.

5. Ako sa podáva žiadosť?

Žiadosť sa podáva písomne vyplnením príslušného Vzoru žiadosti o zápis do zoznamu správcov, ktorý je prílohou vyhlášky č. 328/2015 Z. z. o minimálnom obsahu ďalšieho odborného vzdelávania správcov bytových domov a vzoroch žiadostí o zápis do zoznamu správcov bytových domov. Vzor žiadosti o zápis do zoznamu je možné stiahnuť na nasledujúcom odkaze – Vzor žiadosti (.PDF) alebo vyplnením žiadosti na portáli www.zoznamspravcov.sk, ktorého prevádzkovateľom je ministerstvo. Po vyplnení elektronickej žiadosti je potrebné ju vytlačiť, podpísať a spoločne s príslušnými prílohami zaslať na adresu ministerstva.

6. Komu sa podáva žiadosť?

Žiadosť sa podáva v podateľni ministerstva alebo zaslaním na adresu:
Ministerstvo dopravy a výstavby Slovenskej republiky
Námestie slobody 6
810 05 Bratislava

7. Aký je rozsah povinných príloh k žiadosti?

Povinné prílohy k žiadosti fyzickej osoby podnikateľa sú:

  • úradne osvedčený odpis živnostenského oprávnenia s predmetom podnikania správa a údržba bytového fondu;
  • úradne osvedčený odpis osvedčenia o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu;
  • doklad preukazujúci poistenie (viď otázky 21 a 22);
  • potvrdenie oprávňujúce zriadiť v nehnuteľnosti kanceláriu;
  • čestné vyhlásenie žiadateľa o splnení predpokladov podľa § 8 ods. 2 zákona;
  • čestné vyhlásenie zodpovedného zástupcu o splnení predpokladov podľa § 8 ods. 2 zákona.

Povinné prílohy k žiadosti právnickej osoby sú:

  • úradne osvedčený odpis živnostenského oprávnenia s predmetom podnikania správa a údržba bytového fondu;
  • úradne osvedčený odpis osvedčenia o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu;
  • doklad preukazujúci poistenie (viď otázky 21 a 22);
  • potvrdenie oprávňujúce zriadiť v nehnuteľnosti kanceláriu;
  • výpis z obchodného registra nie starší ako 3 mesiace;
  • čestné vyhlásenie všetkých členov štatutárneho orgánu o splnení predpokladov podľa § 8 ods. 2 zákona;
  • čestné vyhlásenie zodpovedného zástupcu o splnení predpokladov podľa § 8 ods. 2 zákona.

Povinné prílohy k žiadosti o zápis do zoznamu správcov sú uvedené vo vzoroch žiadosti o zápis do zoznamu správcov, ktoré je možné stiahnuť na nasledujúcom odkaze – Vzor žiadosti (.PDF)

8. Môže byť sídlo alebo miesto podnikania osoby totožné s kanceláriou podľa § 5?

Áno. Pokiaľ je kancelária zriadená v sídle alebo mieste podnikania, nie je potrebné, aby bola zriadená aj iná kancelária. Kancelária však musí spĺňať podmienky § 5 zákona a to:

  • riadne označenie kancelárie obchodným menom a označením „Správca bytových domov“,
  • úradné hodiny musia byť najmenej dva pracovné dni v týždni a minimálne 4 po sebe idúce hodiny,
  • umiestnená musí byť vo verejne dostupnej budove (t.j. pre splnenie podmienky zákona musí byť kancelária verejne dostupná aspoň počas úradných hodín).

9. V prípade, že správca poskytuje svoje služby vlastníkom bytových domov vo viacerých obciach, je potrebné zriadiť viacero kancelárií?

Nie, takúto podmienku zákon nestanovuje. Plne postačuje jedna riadne zriadená kancelária spĺňajúca podmienky zákona č. 246/2015 Z. z.

10. Čo v prípade, ak nemám zriadený fax?

Zriadenie faxu nie je vyžadované zákonom, v takomto prípade ostáva pole č. 8. „Číslo faxu“ v žiadosti o zápis do zoznamu prázdne.

11. Je potrebné mať zabezpečenú odbornú spôsobilosť už pri podávaní žiadosti?

Áno. Pre úspešné zapísanie správcu do zoznamu je vyžadované doručenie úplnej žiadosti, pričom jednou z príloh je úradne osvedčený odpis osvedčenia o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu. V prípade nedoručenia tejto prílohy nemôže ministerstvo pristúpiť k zápisu správcu do zoznamu a musí konanie prerušiť.

12. Je možné namiesto úradne osvedčeného odpisu živnostenského oprávnenia predložiť aj živnostenský list alebo výpis zo živnostenského registra?

Áno. Vyžaduje sa však predloženie aktuálneho platného dokumentu, ktorý reflektuje reálny stav.

13. Je možné predložiť úradne osvedčený odpis živnostenského oprávnenia starší ako 3 mesiace?

Áno. Vyžaduje sa však predloženie aktuálneho platného dokumentu, ktorý je zhodný s reálnym stavom.

14. Musí byť predmetom činnosti, resp. predmetom podnikania správa a údržba bytového fondu alebo sú prípustné aj iné alternatívy?

Pre splnenie podmienok zápisu do zoznamu správcov po dohode s Ministerstvom vnútra SR v tomto momente MINISTERSTVO uznáva okrem činnosti správa a údržba bytového fondu aj nasledovné predmety činnosti, resp. predmety podnikania, ktoré sú s ňou obsahovo zhodné:

  • správa a údržba bytového fondu v rozsahu voľných živností,
  • správa a údržba bytového fondu v rozsahu konkrétnych prác,
  • správa a údržba bytového a nebytového fondu,
  • správa a údržba bytového a nebytového fondu v rozsahu voľných živností,
  • správa a údržba bytového a nebytového fondu v rozsahu konkrétnych prác,
  • správa a údržba nehnuteľností,
  • správa a údržba nehnuteľností v rozsahu voľných živností,
  • správa a údržba nehnuteľností v rozsahu konkrétnych prác.

Ak ma správca samostatne zapísanú správu bytového fondu a údržbu bytového fondu (t. j. ako dve živnostenské oprávnenia), z pohľadu Ministerstva je uvedené akceptovateľné a vyhovujúce pre zápis do zoznamu správcov. Nie je však možné akceptovať len živnostenské oprávnenie správa bytového fondu bez údržby a naopak.

15. Môže mať správca popri predmete činnosti, resp. predmete podnikania správa a údržba bytového fondu vydané živnostenské oprávnenie aj na iné činnosti, ako napríklad predaj a nákup tovaru v rozsahu voľnej živnosti alebo faktoring a forfaiting v rozsahu voľnej živnosti?

Áno. Správca ako podnikateľ nie je obmedzený pri výkone správcovskej činnosti v ďalšej podnikateľskej činnosti.

16. Môže jedna osoba, ktorá úspešne absolvovala ďalšieho odborné vzdelávanie, zabezpečovať odbornú spôsobilosť pre viacero správcov bytových domov (fyzické osoby podnikateľov alebo právnické osoby)?

Nie, jedna fyzická osoba, ktorá úspešne absolvovala ďalšie odborné vzdelávanie v akreditovanom vzdelávacom programe môže podľa § 4 ods. 2 zákona zabezpečovať odbornú spôsobilosť iba pre jednu fyzickú osobu podnikateľa alebo jednu právnickú osobu bez ohľadu na právny vzťah, ktorý k danej osobe má. To znamená, že ak fyzická osoba podnikateľ zabezpečuje odbornú spôsobilosť sama sebe, nemôže ju zabezpečovať ako zamestnanec alebo člen štatutárneho orgánu pre inú právnickú osobu.

17. Môže jeden správca (fyzická osoba podnikateľ alebo právnická osoba) mať aj viacero zodpovedných zástupcov, prípadne zabezpečovať odbornú spôsobilosť prostredníctvom viacerých členov štatutárneho orgánu?

Áno, zákon síce podľa § 4 ods. 1 vyžaduje aspoň jedného zodpovedného zástupcu, avšak najmä správcom spravujúcim väčší počet bytových domov odporúčame zabezpečovať odbornú spôsobilosť prostredníctvom viacerých osôb súčasne, resp. aby u neho pôsobili (či už ako zamestnanci alebo členovia štatutárneho orgánu) viaceré osoby, ktoré úspešne absolvovali ďalšie odborné vzdelávanie v akreditovanom vzdelávacom programe a v prípade potreby sa zapíšu ako zodpovední zástupcovia. Správca sa takýmto spôsobom vyvaruje prípadnej strate odbornej spôsobilosti, pokiaľ by ju zodpovedný zástupca z rôznych dôvodov nemohol zabezpečovať.

18. Považuje sa za dostatočné, ak správca zamestnáva viacero osôb, ktoré absolvovali vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa ekonomické, technické a právne?

Nie, do zoznamu správcov bytových domov je možné zapísať len osobu, ktorá má odbornú spôsobilosť podľa § 3 zákona alebo ju zabezpečuje prostredníctvom zodpovedného zástupcu, ktorý ju získal absolvovaním ďalšieho odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe.

19. Ktoré akreditované kurzy ďalšieho odborného vzdelávania spĺňajú požiadavky vyhlášky?

Zoznam akreditovaných kurzov ďalšieho odborného vzdelávania, ktoré spĺňajú požiadavky vyhlášky, je vedený Ministerstvom školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky a je možné ho nájsť na nasledujúcom odkaze – Zoznam akreditovaných kurzov ďalšieho odborného vzdelávania.

Ku dňu 20. septembra 2016 spĺňajú požiadavky vyhlášky akreditované kurzy ďalšieho odborného vzdelávania nasledovných vzdelávacích inštitúcií:

  • Občianske združenie Academia Istropolitana Nova
  • V.O.Č. SLOVAKIA s.r.o.
  • Slovenská technická univerzita v Bratislave
  • TM Consulting s.r.o.

20. V prípade, že absolvované ďalšie odborné vzdelávanie nespĺňa obsahové požiadavky vyhlášky, je podkladom pre získanie odbornej spôsobilosti podľa zákona?

Nie, podkladom pre získanie odbornej spôsobilosti podľa § 3 zákona je iba ďalšie odborné vzdelávanie v akreditovanom vzdelávacom programe, ktoré spĺňa minimálne požiadavky vyhlášky. Zoznam akreditovaných kurzov ďalšieho odborného vzdelávania, ktoré spĺňajú požiadavky vyhlášky, je vedený Ministerstvom školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky a je možné ho nájsť na nasledujúcom odkaze – Zoznam akreditovaných kurzov ďalšieho odborného vzdelávania..

21. Aké poistenie je správca povinný mať uzatvorené a na akú poistnú sumu?

Podľa § 6 zákona je správca povinný mať uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu, za vznik ktorej zodpovedá pri výkone správy. Takýmto poistením nie je poistenie štatutárnych orgánov za škodu spôsobenú spoločnosti (správcovi) alebo poistenie zamestnanca za škodu spôsobenú zamestnávateľovi.

Zároveň nie je ustanovená ani minimálna poistná suma, avšak je nevyhnutné, aby správca prihliadol na počet spravovaných bytových domov, ich hodnotu, stav a možné riziká spojené s výkonom ich správy. Pre nastavenie konkrétnych podmienok poistenia je potrebné sa obrátiť na jednotlivých poisťovateľov dostupných na trhu.

22. Čo je dokladom preukazujúcim poistenie podľa § 6? Je potrebné doložiť originál týchto dokladov?

Dokladom preukazujúcim poistenie podľa § 6 je akýkoľvek doklad, z ktorého vyplýva, že predmetné poistenie sa týka poistenia zodpovednosti za škodu, za vznik ktorej správca zodpovedá pri výkone činnosti a je uzatvorené a v čase rozhodovania o žiadosti trvá, najmä:

  • kópia už uzatvorenej poistnej zmluvy,
  • kópia návrhu poistnej zmluvy s dokladom o zaplatení poistného,
  • potvrdenie od poisťovateľa o uzatvorenom poistení.

23. Čo je potvrdením oprávňujúcim zriadiť v nehnuteľnosti kanceláriu?

Potvrdením preukazujúcim oprávnenie zriadiť v nehnuteľnosti kanceláriu je najmä:

  • výpis z listu vlastníctva (v prípade, že žiadateľ zriaďuje kanceláriu v priestoroch, ktoré má vo výlučnom vlastníctve),
  • súhlas vlastníka (prípadne spoluvlastníkov) nehnuteľnosti so zriadením kancelárie,
  • nájomná zmluva,
  • dohoda o bezplatnom užívaní nehnuteľnosti.

24. Je niekde dostupný vzor čestných vyhlásení vyžadovaných zákonom?

Nie, vzor požadovaných čestných vyhlásení nie je ustanovený. Čestné vyhlásenie musí byť podané v písomnej forme ako jedna z požadovaných príloh žiadosti a obsahovať vyhlásenia požadované zákonom, pričom musí byť zrejmé, ktorá osoba tieto vyhlásenia dáva.

25. V akej lehote ministerstvo rozhodne o zápise správcu do zoznamu správcov?

V súlade s § 10 ods. 5 zákona ministerstvo rozhodne do 15 dní od doručenia úplnej žiadosti o zápis do zoznamu správcov. Žiadosť nie je úplná najmä vtedy, ak nie je doložená niektorá z povinných príloh vôbec alebo predložené prílohy nezodpovedajú požiadavkám zákona. Lehota na rozhodnutie teda začína plynúť až doručením úplnej žiadosti.

26. Aký je postup v prípade, že žiadosť nie je úplná?

V prípade, že žiadosť nie je úplná, ministerstvo v súlade s § 10 ods. 4 procesným rozhodnutím konanie preruší a vyzve žiadateľa, aby v určenej lehote nie kratšej ako 15 dní svoje podanie doplnil alebo opravil. Súčasne žiadateľa poučí, že jeho žiadosť zamietne, ak napriek tejto výzve žiadateľ svoju žiadosť v lehote neopraví alebo nedoplní.

27. Aké údaje obsahuje zoznam správcov?

Zoznam správcov ako verejne prístupný zoznam ustanovených údajov o správcoch podľa § 7, ktoré zverejňuje ministerstvo na svojom webovom sídle obsahuje nasledovné údaje o správcoch:

  • obchodné meno fyzickej osoby - podnikateľa alebo právnickej osoby, miesto podnikania alebo sídlo,
  • IČO, ak je pridelené,
  • meno, priezvisko a adresu trvalého pobytu členov štatutárneho orgánu v prípade právnickej osoby spolu s uvedením dňa vzniku, prípadne zániku ich funkcie,
  • meno, priezvisko a adresu zodpovedných zástupcov spolu s uvedením dňa vzniku, prípadne zániku ich funkcie,
  • adresy kancelárií, ich úradné hodiny, telefónne číslo, e-mailovú adresu a číslo faxu,
  • deň zápisu do zoznamu,
  • deň vyčiarknutia zo zoznamu,
  • sankcie uložené podľa § 3 ods. 6.

28. Kto môže požiadať o výpis zo zoznamu správcov, ktorý obsahuje informácie o správcovi a za akých podmienok?

O výpis zo zoznamu správcov môže požiadať ktorákoľvek fyzická alebo právnická osoba bez preukazovania právneho záujmu. Výpis zo zoznamu správcov sa poskytuje do siedmich dní od doručenia písomnej žiadosti. Výpis je informatívny, poskytuje sa písomne a nie je použiteľný na právne úkony.

29. Akým spôsobom správca informuje ministerstvo o zmenách údajov podľa § 11?

O zmenu údajov zapisovaných do zoznamu správcov môže správca požiadať písomne alebo elektronicky prostredníctvom portálu www.zoznamspravcov.sk s použitím jedinečného identifikátoru, ktorý mu bol pridelený pri podaní žiadosti.

30. Za akých podmienok dôjde k vyčiarknutiu zo zoznamu?

K vyčiarknutiu zo zoznamu dôjde na základe taxatívne vymedzených dôvodov uvedených v § 12. Dôvodom vyčiarknutia zo zoznamu správcov nie sú sankcie právoplatne uložené inými správnymi orgánmi podľa § 3 ods. 6 zákona, napríklad Slovenskou obchodnou inšpekciou alebo Úradom na ochranu osobných údajov. Dôvodom vyčiarknutia zo zoznamu správcov takisto nie sú právoplatne uložené sankcie inými správnymi orgánmi napr. pre porušenie povinností vyplývajúcich z osobitných zákonov na úseku daňovej správy alebo cestnej premávky.

31. Aký je rozsah kontrolných právomocí Ministerstva dopravy a výstavby SR?

Kontrolná právomoc ministerstva vyplýva z § 13 ods. 2 zákona. Výkon dohľadu je ustanovený v § 14 zákona, pričom jeho predmetom je len splnenie podmienok na zápis do zoznamu správcov a riadne plnenie informačných povinností voči ministerstvu a nie dodržiavanie povinností vyžadovaných osobitnými predpismi pri výkone podnikania.

Ustanoveniami tohto zákona o dohľade nie je dotknutá právomoc orgánov všeobecného dohľadu, ani dohľad podľa osobitných predpisov.